Yargıtay 2025/2 Kararı: Tapudaki Eviniz Gerçekten Sizin mi?

"Quid est veritas?" (Gerçek nedir?) diye sormuştu Pontius Pilatus. Hukuk da bu kadim soruya bir cevap arar: Maddi gerçek mi, yoksa hukuki gerçek mi? 18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, bu soruya net bir yanıt verdi: Bazen, sistemin ayakta kalması için, tapu kütüğündeki kayıt yani "hukuki gerçek", somut gerçeğe üstün gelir.

(Yargıtay İBBGK Kararı için TIKLAYINIZ)

 Hukuk fakültesi öğrencisi iken değerli hocamız Prof. Dr. Etem Saba Özmen'in Eşya Hukuku derslerinde tekrar tekrar söylediği bir söz vardı: "Çocuklar, sicile güvenin, sözleşmeye güvenmeyin!" Yıllar önce öğrenci olarak dinlediğimiz bu sözün ne kadar derin olduğunu o zamanlar tam anlayamamıştık. Hobbes'un Leviathan'ında tarif ettiği "bellum omnium contra omnes" (herkesin herkese karşı savaşı) halinden çıkmanın yolu, güven kurumları yaratmaktı. İşte tapu sicili de böyle bir kurum.

Bu karar, milyonlarca ev sahibini ve ev alma hayali kuran vatandaşı doğrudan ilgilendiriyor. Gelin, nedenini hepimizin başına gelebilecek o bildik hikâye üzerinden anlayalım.

Senaryo: Ahmet Bey, Ayşe Hanım ve Kaybolan Müteahhit

Emekli öğretmen Ahmet Bey’in bir arsası var. Müteahhit Mehmet Bey ile anlaşıyor: "Arsayı ver, sana 10 daire yapayım, 10 daire de bana kalsın."

Peki, Müteahhit Tapuya Nasıl Ortak Oluyor?

İşte tuzağın kurulduğu ilk an burası. Ahmet Bey, müteahhidin inşaatı finanse edebilmesi için, daha ortada tek bir tuğla yokken Tapu Müdürlüğü'ne gidiyor. Orada, arsasının yarısına denk gelen hisseyi (1/2 payı) müteahhit Mehmet Bey'e resmen devrediyor. O imzadan sonra tapu kaydı artık şöyle görünüyor:

• Malikler: Ahmet Bey (1/2 hisse), Mehmet Bey (1/2 hisse)

Artık müteahhit Mehmet Bey, o arsanın resmen ortağıdır. Bu sayede, kendi payını üçüncü kişilere, yani Ayşe Hanım'a satma hakkına sahip olur. Ayşe Hanım tapuya baktığında, karşısında mülkün yasal bir ortağını görür ve ona güvenir.

Müteahhit Ne Satıyor? Arsa Payı mı, Daire mi?

İşte okuyucunun aklına gelen o meşru soru: Müteahhit, Ayşe Hanım'a arsanın yarısını, yani 1/2 hissenin tamamını mı satıyor? Hayır. O iş öyle yürümez.

İnşaat başlamadan önce, proje kağıt üzerinde çizilir ve yapılacak 20 dairenin her birine arsa üzerinden bir pay verilir. Eğer tüm daireler eşitse, her daireye 1/20 arsa payı düşer. Tapuda bu işleme "kat irtifakı kurulması" denir. Artık o tek parça arsa, hukuken 20 ayrı tapuya bölünmüştür.

Müteahhidin toplam hakkı 10 dairedir, yani 10/20 arsa payıdır. Ayşe Hanım'a bir daire sattığında, kendi 10/20'lik payından sadece 1/20'lik bir payı devreder. Kalan 9/20'lik payını da başka alıcılara, Fatma Teyze'ye, Ali Amca'ya satabilir.

Kördüğüm: Bir Arsa Sahibi, Yirmi Mağdur Alıcı

İşte kaos tam da bu noktada başlıyor: Müteahhit kaçtığında, arsa sahibi Ahmet Bey karşısında tek bir Ayşe Hanım değil, tapuya güvenmiş 10, 15, belki 20 farklı aile bulur.

Ahmet Bey mahkemeye gidip, "Müteahhit sözünü tutmadı, ona verdiğim toplam 10/20'lik payın tamamını geri istiyorum!" dediğinde, aslında o 20 ailenin tapusunun iptalini istemiş olur. Felsefedeki Hegel diyalektiği gibi, karşımızda bir tez ve antitez durmaktadır:

• Tez: Arsa sahibi Ahmet Bey’in, dolandırıcılık sonucu elinden çıkan mülkiyetini geri isteme hakkı.

• Antitez: Tapudaki kayda güvenen 20 masum ailenin, iyiniyetle edindiği mülkiyetini koruma hakkı.

Mahkeme, bu iki taraf arasında bir tercih yapmak, yani bir senteze ulaşmak zorunda kalıyor: Dolandırılan ilk malik mi korunacak, yoksa tapuya güvenen son alıcılar mı?

Yargıtay'ın Son Sözü: Kararın Özeti (30 Saniyede)

Yıllardır farklı Yargıtay dairelerinin birbiriyle çelişen kararlar verdiği bu konuda, hukuki belirsizliği bitirmek için Yargıtay’ın en üst mekanizması olan İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu son sözü söyledi:

Kararın Özü: Tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek mülk edinen üçüncü kişinin (Ayşe Hanım ve diğer 19 ailenin) hakkı korunur. Arsa sahibinin (Ahmet Bey'in) bu devirleri iptal ettirebilmesi için, bu ailelerin her birinin kötüniyetli olduğunu ayrı ayrı ispat etmesi gerekir.

Kararın Hukuki Gücü: Bu kararın gücünü de doğru anlamak gerek. Teknik olarak bir kanun olmasa da, etkisi kanun kadar kuvvetlidir. Yargıtay daireleri ve tüm yerel mahkemeler için bağlayıcıdır; yani benzer davalarda artık bu yönde karar vermek zorundadırlar. Elbette bu, Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru gibi üst hukuk yollarının kapalı olduğu anlamına gelmez.

Arsa Sahibinin Kalkanı: Hukukun Gizli Silahları

Peki, arsa sahibi Ahmet Bey tamamen savunmasız mı? Hayır. Hukuk, hak arayana yol gösterir. Ancak bu kalkanı doğru kullanmak şarttır.

ℹ️ BİLGİ KUTUSU: Arsa Sahibi Ne Yapmalı?

1. İlk ve En Güçlü Kalkan: Sözleşmeyi Tapuya İşletmek (Şerh Ettirmek) Ahmet Bey'in yapması gereken ilk hamle, müteahhitle imzaladığı "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ni noterde yaptıktan hemen sonra tapuya şerh ettirmektir (TMK m. 1009). Bu şerh, tapu kütüğüne "Bu arsa üzerinde bir inşaat sözleşmesi vardır ve müteahhidin hakkı 10 daire ile sınırlıdır" notunu düşer. Bu not, müteahhidin 11. daireyi satmasını engelleyerek dolandırıcılığın boyutunu sınırlar. Ancak bu, müteahhidin kendisine düşen 10 daireyi 10 farklı kişiye satıp sonra ortadan kaybolmasını tek başına engellemez. Yine de bu basit işlem, en azından kaosun büyümesini daha en başta, dava açmaya gerek kalmadan kontrol altına alan en güçlü önlemdir.

2. Acil Durum Freni: Doğru Dava ve Hayati Tedbir Eğer ilk adım atlanmışsa ve sorun çıkmışsa, açılacak davanın adı, Prof. Dr. Etem Saba Özmen'in deyişiyle "yolsuz tescilin engellenmesi davası" olan Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası'dır (TMK m. 1025). Bu davada mahkemeden talep edilecek en önemli şey ise, tapuya Geçici Tescil Şerhi (TMK m. 1011/b.1) konulmasıdır. Bu şerh, tapuya bir uyarı notu düşer ve o andan itibaren mülkü alan kimsenin "Ben bilmiyordum, iyiniyetliydim" demesini engeller.

Alıcının Güvencesi: Ayşe Hanım Ne Kontrol Etmeli?

Yargıtay'ın kararı en çok Ayşe Hanım gibi iyiniyetli alıcıları korur. Ancak "iyiniyet", körü körüne bir inanış değildir.

✅ KONTROL LİSTESİ: Alıcı Nelere Dikkat Etmeli?

• Tapu Kaydını İnceleyin: Alım yapmadan önce tapu kaydını bir uzmana inceletin. Üzerinde herhangi bir şerh, özellikle de "Geçici Tescil Şerhi" veya "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi" olup olmadığını kontrol edin. İkinci şerh, müteahhidin yetkilerini ve sınırlarını gösteren bir karnedir.

• Piyasa Koşullarını Değerlendirin: İnşaat seviyesi ile satış arasında bariz bir uyumsuzluk varsa veya fiyat piyasanın çok altındaysa, bu durum TMK m. 3 uyarınca "gerekli özeni göstermediğiniz" şeklinde yorumlanabilir ve iyiniyet iddianızı zayıflatabilir.

• Sözleşmenizi Sağlam Yapın: Müteahhitten daire alırken, yaptığınız sözleşmenin "alacağın devri" niteliğinde olduğunu ve haklarınızı net bir şekilde belirttiğini teyit edin.

Hukuki Tartışma (Uzman Köşesi)

• Aslen İktisap & Alacağın Devri: Hukuken, Ayşe Hanım müteahhidin "halefi" (ardılı) değildir. Onun kazanımı, tapu siciline olan kamu güvenine dayalı "aslen iktisap" niteliğindedir. Ayşe Hanım'ın müteahhitle yaptığı sözleşme ise bir "alacağın devri (temliki)" (TBK m. 183) işlemidir. Bu devir için adi yazılı sözleşme yeterlidir.

• İspat Yükü: Yargıtay, bu kararla iyiniyetin asıl olduğunu, aksini yani alıcının kötüniyetli olduğunu ispat yükünün arsa sahibine ait olduğunu netleştirmiştir. Arsa sahibi, alıcının durumu bilebilecek konumda olduğunu (örneğin müteahhitle yakınlığı, fahiş düşük bedel vb.) kanıtlayarak bu karineyi çürütebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Yargıtay'ın bu kararı geçmişteki mağduriyetleri etkiler mi? C: Hukukta kararlar geriye yürümez. Bu karar, verildiği tarihten sonraki davalar ve henüz kesinleşmemiş derdest davalar için bir ilke niteliği taşıyacaktır.

S: Arsa sahibi sözleşmeyi en başta tapuya şerh ettirmeseydi ne olurdu? C: İşte o zaman Yargıtay'ın yeni kararı devreye girer. Şerh yoksa, tapuya güvenen iyiniyetli alıcı (Ayşe Hanım) korunur. Arsa sahibi, hakkını korumak için en başta atması gereken adımı atlamış olur. Dava aşamasındaki "geçici tescil şerhi" ise, bu ilk adım atlanmışsa devreye giren acil durum frenidir.

S: Bu karar müteahhitleri daha mı cesaretlendirir? C: Aksine, sistemi daha öngörülebilir kılar. Artık arsa sahipleri ve alıcılar haklarını ve risklerini daha net biliyor. Bu durum, tarafları daha en başta teminat mektubu, kademeli devir gibi daha güvenli sözleşme modellerine itecektir.

Sonuç: Adalet ve Sorumluluk Dengesi

Yargıtay’ın bu tarihi kararı, tapu piyasasında ezberleri bozdu. Artık ne arsa sahibi “Benim haberim yoktu” diyerek sorumluluktan kaçabilir, ne de iyiniyetli alıcı “Müteahhidin kurbanı oldum” diyerek çaresiz kalır. Bu karar bize şunu öğretiyor: Hukuk, haklarını arayan ve doğru adımları atanları korur.

Velhasıl, Yargıtay adil bir denge kurdu. Tapuya güveni teminat altına alırken, herkese de “uyanık ol” mesajı verdi. Çünkü hukuk, bizi koruyan bir zırh gibidir, ama o zırhı kuşanmak ve kalkanı doğru zamanda kaldırmak bizim sorumluluğumuzdadır. Unutmayın, en iyi kanun bile, sizin yerinize tedbir almaz. Adalet, bazen göklerin yıkılması pahasına tecelli etmez; bazen de gökleri yerinde tutmak için en akılcı dengeyi bulma sanatıdır. Yargıtay, bu kararıyla tam da bunu yapmıştır.